【新築離婚】プロが教える家の売却手順や住宅ローン残債の返済方法とは!

新築離婚

結婚してようやく念願のマイホーム…!!と思いきや、そのタイミングで夫婦仲に亀裂が入ってしまい、離婚話に発展してしまうケースも少なくありません。

離婚と聞くと、子どもの親権に頭を抱えるイメージが強いかもしれませんが、家に関しても住宅ローンの処理等でさらに揉めごとが大きくなってしまうことも。

そこで今回は、新築離婚となってしまった場合における家の売却手順や、住宅ローン残債の返済方法について、まとめてみました。

ご協力頂いた宅建士
高橋友里恵◆宅建士およびFPなど複数資格を所持しており、在籍時代は、株式事務を中心に帳票作成や各種資金管理、顧客対応に従事。

そもそも新築離婚とは

新築離婚とは

冒頭でも軽く触れましたが、新築離婚とは新築の住宅を購入、もしくは注文住宅として家を発注した時点で夫婦の間に意見の相違等で亀裂が入り、離婚してしまうことを指します。

新築住宅を買う、あるいは建てるといった出来事は人生における一大イベントといっても過言ではなく、その分夫婦ともに熱が入りやすいことからついつい口喧嘩が多くなりがちです。

また、家を持つ際に住宅ローンを組むことから、経済状況面でも家を買う前とは大きく状況が異なってくるでしょう。

そういったことも相まって、夫婦の価値観のずれが生じやすいといえます。

家の売却代金の扱いについて

家の財産分与

新築離婚でもっとも気になることのひとつに、家が売れたときの売却代金の扱いが挙げられるでしょう。

離婚時の家の売却並びに、住宅ローンの返済において「財産分与」といった仕組みを知っておく必要があります。

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で築き上げた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配(基本は1/2ずつ)することです。

財産分与の方法として、主に以下3つの方法が挙げられます。

  1. 動産や自動車等の財産をどちらか一方が保持する代わりに、相手に対してそれ相応の金銭を支払う
  2. 対象財産を売却し、売却代金を分割する
  3. 現物をそのまま分け合う

上記「2.」の方法に従えばあまりトラブルは起こらないものの、「3.」の現物をそのまま分け合う方法をとった場合には取得した不動産と同等価値の金銭を相手に対して支払わなければならないことから、新たな揉め事の火種になりやすいといえるでしょう。

そのため、「3.」の方法を取る際は、事前にきちんと家の価値を明確にしておくことが大切です。

個人取得の家は財産分与対象外なので注意

不動産が夫婦の共有とみなされるか否かは、名義で判断するのではなく、実質的な判断となります。

そのため、名義が旦那さんのものであっても婚姻中に夫婦で協力し、築き上げてきた財産であれば財産分与の対象である共有財産とみなされるでしょう。

宅建士

また、「婚姻前」に相続によって取得した家や、自分自身で購入した家については共有財産とみなされない点にも注意が必要です。

新築離婚で家を売却するときの注意点

家売る注意点

もし新築物件の入居前に離婚が決まったという場合、「未入居」かつ「工事完了の日から1年以内」に売却するのがおすすめです。

国土交通省の資料によると、「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。)と定義されています。

宅建士

新築で建てた家であっても、一度でも誰かがそこに住めば「中古」「築浅」扱いとなることを押さえておきましょう。

「新築」と「中古」では売り出した時の需要が大きく異なり、売れるまでの期間や売却額が異なります。

そのため、少しでも高値でスムーズに売却したい方は、「新築」の状態で売ることを意識してみてくださいね。

家は名義人でなければ売れない

不動産の売却は原則として、名義人本人が手続きを行わなければなりません。

もし売ろうとしている不動産の名義人が夫である場合、妻が勝手に売ることはできず、逆の場合もまた同様です。

また、夫と妻の共同名義で家を建てた場合には、夫婦共同で売却手続きに臨む必要があります。

そのため、そもそも名義人は誰になっているのかをしっかり把握しておくようにしましょう。

名義人がどうなっているのかわからない場合には、当該不動産を購入した際にもらった不動産売買契約書を見れば、そこに名義人が記載されています。

新築離婚の住宅ローン問題について

新築離婚の住宅ローン問題

新築離婚時において、最も注意しなければならないのが住宅ローンです。

住宅を売却するにあたってローンの残債がある場合には、ローンをすべて完済した上で金融機関が当該不動産に設定している抵当権を抹消しなければなりません。

そのため、まずは住宅ローンがどの程度残っているのか確認することから始めましょう。

ローン残債を把握したうえで、家を売却したお金でローンを完済することができる(アンダーローン)のか、完済することができない(オーバーローン)のかを判断する必要があります。

アンダーローンの場合はローン完済後に手元に残ったお金を、さきほど説明した財産分与に従って分け合うことになります。

オーバーローンの場合は財産分与の対象外となり、自己資金をあわせてもローンを支払えそうにない場合は「任意売却」を利用するしかありません。

任意売却とは

任意売却とは住宅ローンを貸し付けている金融機関と債務者が話し合いをし、競売前に不動産を売却して、そのお金をローン残債に充当する方法のことです。

住宅ローンを払い続けて返済していくよりも負担を軽くすることはできますが、任意売却後、しばらくの間は再度ローンを組むことが難しくなるといったデメリットがあります。

また、銀行をはじめとした信用情報機関から要注意先としてブラックリストに登録されてしまうことも併せて覚えておいてください。

夫名義の家に妻子が住み続けるリスクとは

夫名義家

新築離婚でよくあるケースのひとつに、夫名義の家に離婚後は妻子だけで住み続けるといったことが挙げられます。

子どもの親権は多くの場合、母が手にすることが多く、子どもに環境の変化によるストレスをかけたくないといった気持ちから、その家にそのまま住み続けたいといった声が少なくありません。

しかし、家の名義が夫であることで、ある日突然その家が夫の判断によって売りに出されてしまうことも。

宅建士

夫名義の家であれば、妻の同意なく家を売ることができるのに加え、法律で認められた権利であることから、妻側の主張は考慮されないことがほとんどです。

また、住宅ローンの名義を夫から妻に変更するとしても、そのためには妻にそれ相応の返済能力が認められることが条件となります。

そういったリスクが常に傍に潜んでいることを念頭に置いた上で、夫名義の家に離婚後も住み続けるのかどうか決めるようにしてください。

まとめ

今回は新築離婚における家の売却手順や、住宅ローン残債の扱いについてお伝えしました。

スムーズにことを進めるためにも、そもそも家の価値がどのぐらいなのかをまず把握することが大切です。

今現在の家の価値は、不動産会社に査定を頼むことで大体の目安額を把握できます。

また、不動産会社に査定を頼む際は複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討するようにしましょう。

いまは無料で不動産を一括査定サービスしてくれるサービスも数多くありますので、もしよければぜひ併せて検討してみてください。

この記事が少しでも参考になっていたら幸いです。