家を売却したときにかかる税金の種類と計算方法

家を売るときの税金

「家を売る時に税金はかかるのか?控除を受けられないのか?」

家を売る時にはこんな疑問が沸くと思います。
結論から言うと下記のような状況の場合、税金はかかりません。

  • 家を買った価格より価格が安くなった
  • 自分で住んでいる家を売った時の利益が3000万円+諸経費以下だった。

ただし、単純に税金が掛からないという話ではありませんので、特別控除の条件や譲渡所得などについて基本から覚えることが必要です。

売却に関する税金や控除に関して疑問を持っている方へ、売却時にかかる税金の種類をはじめ特別控除について、ご説明します。

家を売却した際に譲渡所得税が掛かる

家を売った時にかかる税金とは「譲渡所得税」という税区分になります。

譲渡所得とは
家を売った時に出た利益のことを「譲渡所得」と言い、その所得にかかる税金です。

譲渡所得の計算方法は少々複雑で、単純に売却価格から購入時の価格を差し引く方法ではありません。

実際は、売却時と購入時にかかった諸費用と、減価償却費を加味した上で譲渡所得を求めます。

減価償却費とは
機械設備など購入金額の高い設備や建物(固定資産)は、所定の条件を基に毎年分割して計上できます。また、固定資産は経年劣化していき価値が低下するため、その分だけ費用として計上できる仕組みです。

譲渡所得の計算方法

計算式は以下の通りとなります。
売却価格ー譲渡費用(売却時にかかった諸費用)ー取得費用(購入時の物件価格+購入時にかかった諸費用ー減価償却費用)

例えば、以下のようなマンションを売った時の譲渡所得を実際に計算してみます。

売却価格4,000万円
売却時諸費用170万円
購入時価格3,300万円
購入時諸費用120万円
種類築10年の鉄筋コンクリート造マンション
減価償却費726万円

これを譲渡所得の計算式に当てはめると、
「(4,000万円-170万円)-(3,300万円+120万円-726万円)」
となり、譲渡所得は1,136万円となります。

ちなみに、土地や建物の取得費用が正確に分からない場合や、譲渡時の価格の5%よりも少ない場合は、譲渡時の価格の5%を取得費に設定できます。

譲渡所得税の税率は保有期間によって異なる

譲渡所得を算出したら税率を掛けて課税金額を求めますが、保有期間の長さによって計算方法が変わってきます。

具体的には保有期間5年を境目にして、税率に関する計算が変わるので間違えないよう確認しておきましょう。

長期保有の場合は長期譲渡所得が適用される

固定資産を売った年の1/1時点で、所有期間5年を超えている場合に適用されます。
税率は、所得税15%(復興特別所得税2.1%※2)と住民税5%です。

短期保有の場合は短期譲渡所得が適用される

固定資産を売った年の1/1時点で、所有期間5年以下になる場合です。
税率は、所得税30%(復興特別所得税2.1%※2)、住民税9%になります。

※2
平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付する制度。
所得税が100万円であった場合は、これに2.1%を掛けた2.1万円が復興特別所得税になります。

ほとんどのケースで譲渡所得税が掛からない理由は特別控除があるため

住宅などを売却した際、ほとんどのケースでは譲渡所得税が掛かりません。

なぜ譲渡所得税が掛からないのか、それは「譲渡所得は3,000万円までなら控除します」という特例があるからです。

この特例を3,000万円の特別控除と呼びます。しかし、具体的な控除内容を理解していないと、控除されていないのに気づかず手続きを進めてしまいますので、仕組みから確認しましょう。

「3,000万円の特別控除」とは個人向けの制度

3,000万円の特別控除とは、居住用財産(自宅のこと)に限り、3,000万円までの譲渡所得は所有期間に関係なく、控除されるという個人向けの制度です。

一見すると、3,000万円を超える譲渡所得になるのではないか、と疑問に感じるかもしれませんが、プロの不動産業者でない限り、一般の人が不動産を売買して3,000万円の譲渡所得になる時はほとんどありません。

そのため、「ほとんどの場合に税金はかからない」という回答になるのです。

また、仮に譲渡所得が4,000万円の場合は、4,000万円から3,000万円控除するので、譲渡所得は1,000万円という扱いになります。

ポイントは、「3,000万円までの譲渡所得が非課税になる」のではなく、「譲渡所得から3,000万円を控除する」という内容ですので、間違えないようにしましょう。

特別控除を受ける条件

しかし、全ての不動産で特別控除を受けられるワケではありません。

国で様々な条件を定めているので、詳細は国税庁ホームページでご確認ください。

参考 マイホームを売ったときの特例国税庁

また、以下のような一般的に住むことを目的としていた物件であれば、問題なく受けられます。

ざっくりと

  • 自分の家を売る時
  • 今住んでいなければ、住まなくなった日から3年目の年末まで(例えば2016年2月売ったとしたら、2019年末まで)に売る。但し、その間に賃貸に出していたり、他の用途に使用していた場合はダメ。
  • 売った年の前年、前々年にこの特例を含む他の特例を受けていない
  • 親子や夫婦など生計を共にしている関係者への売却ではない

例えば、住宅用として使用している建物や、他の特例や控除を受けていないことなどが条件に含まれます。細かく定められているので、必ず確認しましょう。

注意点

条件の1つ「住んでいる」や「自分の家」はどのように証明するか?と思う人もいるのではないでしょうか。(居住用財産)

居住用財産は、基本的に売買契約書や住民票の履歴などで判断します。

ただし「仮住まいで一時的に住んでいただけ」など、一時的な居住と判断された場合は、3,000万円のとくべつ控除が受けられない可能性もあります。

どこまでが一時的な入居か明確な規定はありませんが、税務署がそのように判断をしてしまえば控除は受けられません。

もし、一時入居と判断される可能性があれば、物件の売却前に税務署へ相談することをおすすめです。

物件売却と消費税の関係

2017年4月に予定していた消費増税ですが、2019年10月の延期が決定しました。一見すると、消費増税と不動産投資の関係性について分かりにくいですが、諸費用で影響があります。

不動産を売却する時に消費増税が影響する点とは、仲介手数料・登記関係費用の登録免許税以外(司法書士報酬など)といった手続きに関する諸費用です。

例えば、3,000万円のマンションを売却した場合にかかる仲介手数料と登記関係費用(登録免許税以外)は、約100万円(消費税別)です。そして消費税が8%から10%に上がれば、100万円の諸費用に対して2万円程度上がります。

しかし個人間の売買であれば、土地建物への消費税は非課税(新築を新たに購入する場合は相手が法人なので課税される)ですので、多くの方は消費増税の影響を受けません。

家を売却したら確定申告が必要なケースもある

家の売却において、一定の条件を満たす場合は確定申告が必要です。

例えば以下のようなケース

  • 「譲渡所得」が発生し、納税義務が生じた時
  • 「譲渡所得」が発生し、3,000万円の特別控除の適用を受ける時

譲渡所得がマイナスになった時は、確定申告を行う必要はありません。しかし、譲渡損失の申告を行うと、還付金などお得になることがあります。

確定申告とは前年の所得から算出した所得税を本年に納税すること

確定申告とは、前年の所得を申告し納税をすることを指します。

サラリーマンであれば、会社側が毎月の給料から源泉徴収という形で納税をしてくれているので、確定申告の義務はありません。しかし、不動産所得が発生した場合には自分で申告をする必要があるのです。

確定申告時期については毎年2/16~3/15になります。

確定申告例

  1. 2015年8月にマンションを売却して、1,200万円譲渡所得がある。
  2. もし3,000万円の特別控除が受けられない場合は、1,200万円の譲渡所得に対して2016年2/16~3/15の期間に確定申告が必要。

確定申告は4つの方法から選ぶことができる

確定申告をする方法は大きく分けて4つ

  1. 「税務署へ直接持ち込む」
  2. 「ネットから提出(別途機器が必要)」
  3. 「郵送」
  4. 「税務署の夜間ポストへ投函」

確定申告書類の作成は、web上で行う方法が楽です。なぜなら「減価償却費」などの計算は、必要情報を入力すると自動で計算してくれるため、簡単に作成できます。

税理士に依頼するという方法もありますが、3万円~10万円程度の費用が必要になるのでコスト面を抑えたい方は自身で確定申告するのがおすすめです。

また、確定申告についての詳細は「国税庁確定申告作成」のページを御覧ください。

参考 所得税(確定申告書等作成コーナー)国税庁

譲渡所得がマイナスになった時は還付金を受取れる可能性がある

譲渡所得がマイナス(譲渡損失)になることもあります。その時は、確定申告で税金を安く抑えることが可能です。(家を買い替えた場合)

正式には、「買い替え時の譲渡損失の繰越控除(マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」と呼びます。

譲渡損失の繰越控除は、家を売った際に発生した「マイナス分」を、サラリーマンの場合は給与所得、自営業者は事業所得からマイナス出来るという制度です。

また、一度に控除しきれない場合は翌年以降に繰越ができ、最長3年間に渡り控除できるお得な内容になっています。

繰越控除例をご紹介

給与所得が500万円のサラリーマンがマンションを売却して700万円の譲渡損失が発生。

この場合、売却した年は給与所得500万円のうち、全てを譲渡損失から控除できますので、所得が0円になります。

つまり所得税と住民税が0円になり、会社から源泉徴収されている分を還付可能になるのです。更に譲渡損失の残り200万円分も翌年に繰り越すことができます。

住宅売却時にマイナス分が発生してしまい、悩んでいる場合は繰越控除制度を検討してみるのがおすすめです。

譲渡損失の繰越控除で注意する点

譲渡損失の繰越控除は、2019年12月31日までの売却に適用され、「住宅ローン控除」との併用も可能です。

ただし、譲渡損失と相殺して所得が0円になった場合には、住宅ローン控除は適用されません。住宅ローン控除はあくまで納税した所得税が還付される仕組みですので、併用できる場合を事前に確認しておきましょう。

譲渡損失の繰越控除を適用するためには、様々な条件がありますので、詳細は国税庁ホームページでご確認ください。

参考 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき国税庁

主な適用条件と概要

  • 居住用の自宅であり、今住んでいない場合は、住まなくなった日から3年目の年末までに売却する
  • 売却の年の1月1日時点で所有期間が5年超である
  • 売却した年の前年1月1日から、売却した年の翌年末までに床面積(登記簿面積)50㎡以上の住宅を取得する
  • 新たに住宅を購入した年の年末までに、返済期間10年以上の住宅ローンを借りている

特に注意する点は、「あくまで買い替えである点」「広さにルールがある点」「ローンを借りなければいけない点」です。

買い替えでない場合でも、譲渡損失を別の所得から控除することも可能ですが、要件が異なります。こちらも詳細は国税庁ホームページをご確認ください。

参考 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき国税庁

家を売る際の税金は様々な条件があるため事前確認が必須

居住用財産の売却時は、ほとんどの場合で税金が掛からない、もしくは控除を活用した確定申告が可能です。

また、居住用の家を購入価格より高く売れること自体、あまり多い事ではありません。

もし不動産市況が絶好調で、ほとんどの中古物件は利益が出る状態だったとします。そうなると、譲渡所得税率は高いので売却を控える方も出てくると思います。

あくまで売却を妨げないようにするため、特別控除があるのです。

売却をすれば、不動産仲介会社、売主・買主も色々なお金を使います。消費が促されて日本経済の活性化に繋がります。

不動産の売却を考えていて特別控除が受けられない可能性が有る場合や、譲渡損失を繰越したい場合は、事前に税理士や国税庁にて必ず確認しましょう。