【宅建士監修】不動産売却にかかる3つの税金!種類や金額について解説

不動産売却税金

不動産の売却を検討するにあたり、物件の売却価格はもちろん、その売却にかかる手数料について気になる人も多いですよね。

また、手数料がかかることは理解していても、果たしてどんな種類の手数料がかかるのか今一つよくわかっていない人もいるかもしれません。

不動産の売却にかかる税金は比較的高くなりやすいことから、前もって理解しておいた方がいいことに加え、知らないことで損をしてしまうケースも。

そこで、今回は不動産売却にかかる税金の種類や、金額についてお伝えします。

ご協力頂いた宅建士
高橋友里恵◆宅建士およびFPなど複数資格を所持しており、在籍時代は、株式事務を中心に帳票作成や各種資金管理、顧客対応に従事。

不動産売却で発生する3つの税金

不動産税金

不動産売却時に発生する税金として、主に以下の3つが挙げられます。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税(住民税と所得税)

このうち、「印紙税」と「登録免許税」は必ず納めなければならない税金であり、「譲渡所得税」については不動産の売却によって利益を得た際に、納める必要があります。

それぞれについて見ていきましょう。

印紙税

不動産売却時に契約書を交わす際、契約書に記載された金額に応じて収入印紙を貼付しなければなりません。

その収入印紙の貼付をもって、印紙税を納めたものとみなされます。

記載金額別の印紙税額は国税庁の資料を元に下表の通りです。

記載金額本則税額軽減税額※
500万円~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円~1億円以下60,000円30,000円
1億円~5億円以下100,000円60,000円

※売却価格が10万円を超え、令和4年3月31日までの間に作成された契約書については、軽減税額が適用される。

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必要な額の収入印紙が貼られていなかったり、印紙額が不足した場合、過怠税が課されてしまう場合もあるので、十分に注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産を売却した際に行う名義変更(所有権移転に伴う不動産登記)において必要となる税金を指します。

登録免許税の額は登記の種類によって異なり、不動産の売買に伴う登記において必要な税額は次の通りです。(国税庁参照

税額
本則税率固定資産税評価額 × 2%
減税率※固定資産税評価額 × 1.5%

※令和3年3月31日までに生じた名義変更にかかる登録免許税については、軽減税額が適用される。

譲渡所得税

不動産の売却によって得た譲渡所得は所得の一種であることから、「所得税」と「住民税」の課税対象です。

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ただし、不動産の譲渡所得は分離課税であり、給与所得や事業所得などにおける総合課税とは異なります。そのため、譲渡所得は他の所得と分けて税額算出する必要があることを覚えておいて下さい。

なお、譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得=譲渡金額-取得費-譲渡費用

計算式中の単語についても、ここで簡単に概要を把握しておきましょう。

譲渡金額不動産の売却価格のこと
取得費当該不動産の購入額および、購入に際してかかった費用の総額
譲渡費用仲介手数料や印紙税など売却にあたってかかった費用

また、取得費のうち建物の購入代金や建築費については、築年数に応じて算出した減価償却相当額を差し引いて計算します。

譲渡費用には仲介手数料や立ち退き料、測量費などが含まれますが、売却とは関係ない費用を入れ込むことはできません。

譲渡所得における所得税と住民税の扱い

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先に述べたように、不動産売買における譲渡所得は「分離課税」となることから他の所得と切り離して考える必要がありました。

そして、譲渡所得に対する税額を算出する際に用いる税率は、不動産の所有年数によって変動します。

具体的には不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているか否かで、以下のように税率が変わります。

期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下39.63%(所得税30%+復興所得税0.63%+住民税9%)
長期譲渡所得所有期間5年超20.315%(所得税15%+復興所得税0.315%+住民税5%)

※復興所得税は2037年まで加算される税で、所得税額と2.1%となる

また、居住用の不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えている場合、「10年超所有軽減税率」が適用されます。

長期譲渡所得(マイホームの10年超所有軽減税率の特例)

譲渡所得6,000万円以下14.21%(所得税10%+復興所得税0.21%+住民税4%)
譲渡所得6,000万円超20.315%(所得税15%+復興所得税0.315%+住民税5%)

譲渡所得金額の算出例について

たとえば、売却価額が5,000万円で取得費が4,200万円、譲渡費用が200万円と仮定した場合、譲渡所得は600万円(5,000万円-4,200万円-200万円)となる。

この譲渡所得に対する所得税と住民税額は、当該物件の所有期間に応じて次のように求められます。

所得税と住民税額
所有期間5年以下600万円 × 39.63%=約238万円
所有期間5年超600万円 × 20.315%=約122万円
10年超所有軽減税率の特例600万円 × 14.21%=約85万円

計算結果からもわかるように、所有期間の長短はもちろん、特例の適用対象か否かで大きく税額が異なってきます。

そのため、不動産の売却を検討する際には売却した年の1月1日現在で所有期間が何年になるのかを、正確に把握しておくことが大切です。

まとめ

今回は不動産売却にかかる税金の種類や金額について、ご紹介しました。

不動産の売却を検討する上で、前もって税額を把握しておくことはもちろん、不動産の売却価額が、だいたいどのぐらいになるのかを知っておかなければ計算をすることができません。

もし、売却価額がどの程度になるのか予想がつかないといった場合、不動産会社に査定を依頼し、その結果を元に予定税額を計算しておくことをおすすめします。

査定を依頼と聞くと、なんだかめんどくさそうに感じてしまうかもしれませんが、無料の一括査定サービスも数多く展開されているので、この機会にぜひ一度検討してみてはいかがでしょうか。

この記事が少しでも参考になっていたら幸いです。