知らないじゃ済まされない!敷金の正しい意味を知りトラブルを回避する

知っておいて欲しいのは敷金を差し引かれないための努力と、敷金を取り戻すための努力です。

まずは簡単に、敷金というお金がどう流れ、なにに使われるか、そのシステムを確認しておきましょう。

敷金のシステム

敷金は、みなさんが契約時に預けるお金で、入居中につけた傷や汚れなどの修繕費が差し引かれ、退室時に戻してもらうものです。実に簡単です。

みなさんの不注意やなんらかのトラブルによってつけた傷や汚れは、みなさんが負担する義務があります。しかし、通常の生活をしていて自然についてしまった傷や汚れや劣化は、大家さんの負担となります。この補修費用は家賃にすでに含まれているというのが裁判所の判断で「判例」として出ています。誰もがこのルールを理解しているのであれば、トラブルは起こりません。

ですが、実のところ、このルールが大家さんや不動産業者さんにもいまだ充分に理解されていません。そのため、あらゆるところであらゆるトラブルが頻発しています。というよりも、家を貸す側がこのルールを知らないか、知ってか、みなさんの負担する必要のないお金を不当に差し引いているケースが多いようです。

退去時の原状回復義務の意味

原状回復義務とは言葉のとおり、「原状」に回復する義務のことを指します。が、この「原状」とは、契約時に借りた状態とまったく同じに戻すという意味ではありません。タバコを例に考えてみましょう。

たとえば、カーペットにタバコの焦げ跡を残してしまった場合。これはみなさんの不注意ですから、保管義務違反となります。

つまり、回復する費用はあなたが支払うというわけです。

しかし、あなたの不注意ではなく、普通の生活をして付いてしまった汚れや傷、たとえば、フロアーの細い傷や汚れ、テレビや冷蔵庫の後の壁が黒く焼けたり、カレンダーをつけるために壁にあけた画鋲の穴などは、大家さんの負担になります。これが原状回復義務の内容です。

敷金が戻ってこない2つの理由

大家さんと敷金の関係を見てみましょう。

部屋をきれいに修繕して保っていくための出費は、基本的には、大家さんが家賃の中で負担して維持していかなければなりません。

簡単にいってしまえば、部屋を貸すというビジネスの必要経費は、大家さんが自ら負担しなければならないのです。

一方、通常の生活ではなく、たとえば室内でプロレスをして壁に穴をあけてしまったようなケースでは、預かっている敷金をその修繕費に充てることができます。

しかし、壁紙のヤニ汚れについてはどうでしょうか。国土交通省のガイドライン(原状回復にかかるトラブルが頻発していることからとりまとめられたもの)では、喫煙による壁紙の汚れは通常の損耗・汚れの範囲内とされています。つまり、これは借り手の責任ではないわけですから、そのクリーニング代を敷金から差し引くことはできないわけです。

では、あらためて考えてみましょう。なぜ預けたはずの敷金が戻ってこないのでしょうか。それは、正しい借地借家法を大家さんも不動産業者さんも正しく理解していなかったことが原因です。そこで近年トラブル回避のため、国交省もガイドラインを作ったりしました。

それでも残念ながら現在でも敷金を取り戻すことは退室時の大きなテーマです。あくまでも、「取り戻す」ということは、「不当に差し引かれたものを取り戻す」ということであって、必ずしも全額戻ることではないこともおぼえておいてください。

そのためには、前章で述べたように、入居時に写真やメモをとる、居住時にきれいに住む工夫をする、ということを実践しなければなりません。

敷金トラブルは納得するまであきらめない

大家さんや不動産屋さんと交渉したにもかかわらず、それでも不当に差し引かれたり、敷金が返金されなかったりすることもあります。

こうなってしまうと、やりとりは平行線になることが多いものです。悲しいことに、こうした事態はまだまだ全国各地で起きています。そして多くの借り手が自分の権利を知らないがために泣き寝入りをしてしまっているのもまた事実です。

大切なのは、あきらめないこと。面倒くさがらないこと。正しいと判断される言い分は通ります。返ってくるべきお金は返ってきます。日本は法治国家の国なのですから。

退室時の立ち合いは必須

原状回復にかかる費用の見積もりは、退室直前におこなわれます。

この場合、不動産屋さんもしくは大家さんが立ち合って、その場で見積もってもらう場合と、あなたが退室した後に見積もり、連絡してもらう場合があります。

いずれにしても、不動産屋さんもしくは大家さんは入居前の状態と退室後の状態を比較して、キズや汚れ、設備の損傷、掃除具合などを確認します。

ここで、入居時に撮っておいた写真が非常に役立ちます。まずは、自分に責任のないキズや汚れに関して、きちんとその責任を回避することです。そして借り手責任のキズを確認し、それ以外の通常の生活する上で付いた部分に関しては大家さんが負担するということを明確にしておきましょう。

立ち合いチェックの場合は、その場でおおよその見積もりを取ってもらいます。正確な金額は修理業者からの見積もりが出るまでわかりませんので、「約○万○千円」という目安をもらいます。

そして、できれば立ち合っている大家さんもしくは不動産屋さんに一筆書いてもらいましょう。書面は、後々、万一不当な請求が生じた場合に物的証拠にもなりますので、大切に保管しておきましょう。

敷金は通常、解約後1カ月ほど後に返金されますので、書いてもらった書面の金額と返金額とを照らしあわせます。誤差がなければ、良心的に処理されたと考えていいでしょう。

入居時の写真もあり、メモもあり、退室時に一筆書いてもらったのであれば、ほとんど心配することはありません。要は、お互いがどれだけ原状回復について正しい見解を持っているかで、敷金のトラブル有無が決定します。もし大きな誤差がある場合には、不動産屋さんに問い合わせてみましょう。そして自らの意見を勇気をもって主張しましょう。

ちなみに、敷金は銀行振込で返金されるのが普通です。退室時には、きちんと振込先を連絡しておきましょう。

立ち合いがない場合は写真を撮って自分でチェック

大家さんや不動産屋さんに立ち合ってもらえない場合は、相方が同時にチェックすることができません。

まず自分でチェックをして、それを書面に残し、さらに写真を撮っておきます。

たとえば「リビングの壁に2m程度の傷」「寝室の柱に若干のへこみ」ヲローリングに3mの引きずり跡」など、自分が責任を負うべき傷について正直に申告してしまいます。

正直にいっておけば、相手も正直に返してくれるものです。
ただ、あまりにも小さな傷や、「普通の生活」でついたような汚れに関しては大家さんの負担なのでわざわざ報告する必要もないでしょう。

この際、入居時に撮った写真と見比べて判断したということを書きます。

さらに、退室時にも撮った写真を送れば、小さなキズで多額の修繕費を請求されることも防げます。

同時に、もともとあったキズについては自分に過失がないことも明確にしておきます。

また、畳や壁の汚れについては、それが時間が経過した結果の自然損耗であることも明確にしておきます。

当然ながらこういった建物や建具自体の老朽化から生じる損耗についても負担する必要はありません。

必ず修繕工事をはじめる前に、見積もり額を連絡してもらうようにしましょう。