知らないじゃ済まされない!敷金の正しい意味を知りトラブルを回避する

知っておいて欲しいのは敷金を差し引かれないための努力と、敷金を取り戻すための努力です。

まずは簡単に、敷金というお金がどう流れ、なにに使われるか、そのシステムを確認しておきましょう。

敷金のシステム

物件を探す時に必ず目にする敷金と礼金。礼金は戻ってきませんが、敷金はよく戻ってくる可能性があるって聞きませんか?まずは敷金の意味と仕組みを見てみましょう。

敷金とは?

敷金とは、入居前に借り主が契約時に預けるお金で、入居中につけた傷や汚れなどの修繕費が差し引かれ、退室時に戻してもらういわば保証金です。敷金の金額は通常家賃1ヶ月分としているところが多いです。

借り主の不注意やなんらかのトラブルによってつけた傷や汚れは、借り主が負担する義務があります。

しかし、通常の生活をしていて自然についてしまった傷や汚れや劣化は、大家さんの負担となります。この補修費用は家賃にすでに含まれているという考え方が正しいのです。

大家さんと敷金の関係

大家さんと敷金の関係を見てみましょう。部屋をきれいに修繕して保っていくための出費は、基本的には大家さんが家賃の中で負担して維持していかなければなりません。

簡単にいってしまえば、部屋を貸すというビジネスの必要経費は、大家さんが自ら負担しなければいけません。これはクロス・壁紙の張り替えのための代金やハウスクリーニング代など、退去する借り主ではなく、お店の営業と同じように大家さんの負担で行うべきです。

誰もがこのルールを理解しているのであれば、そもそもトラブルは起こらないのです。

退去時の原状回復義務の意味

原状回復義務という言葉きいたことはあるでしょうか。原状回復義務について見てきましょう。

原状回復義務とは

原状回復義務とは言葉のとおり、「原状」に回復する義務のことを指します。ですがこの「原状」とは、契約時に借りた状態とまったく同じに戻すという意味ではありません。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義

上記についてタバコを例に考えてみましょう。

たとえば、カーペットにタバコの焦げ跡を残してしまった場合。これは借り主の不注意ですから、善管注意義務違反(一般的・客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務)となります。つまり、回復する費用は借り主が支払うというわけです。

しかし、あなたの不注意ではなく、普通の生活をして付いてしまった汚れや傷、例えばフロアーの細い傷や汚れ、テレビや冷蔵庫の後の壁が黒く焼けたり、カレンダーをつけるために壁にあけた画鋲の穴などは、大家さんの負担になります。

簡単に言うと「人のものを借りて壊してしまったものは弁償する」、「当たり前のように自然についた傷は弁償するに値しない」これが原状回復義務の内容です。

敷金が戻ってこない2つの理由

原状回復義務についてわかったところで、敷金はなぜ戻ってこないことが多いのでしょうか?

理由は以下のよう考えられます。

  1. 正しいを大家さんも不動産業者さんも正しく理解していない。
  2. 借り手も貸す側も国土交通省のガイドライン(原状回復にかかるトラブルが頻発していることからとりまとめられたもの)を確認していない。
つまり借り主も大家さんも不動産屋さんも、敷金について曖昧な状態だということです。

法律を不動産業者さんも正しく理解していない

賃貸人と賃借人ではほとんどの場合、多くの場合弱い立場を強いられる賃借人の保護を目的とする法律があります。それは借地借家法第9条(この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする)や消費者契約法第10条((消費者の利益を一方的に害する条項の無効))といった法律です。

こういった法律で実際に敷金の返金を求める裁判を起こし、借り主が勝利した事例もあります。

国民生活センター

実のところ、このルールが大家さんや不動産業者さんにもいまだ充分に理解されていません。本来は借り主が負担する必要のないお金を不当に差し引いているケースが多いようです。

そのため、あらゆるところであらゆるトラブルが頻発しています。

国土交通省のガイドラインによる明確なルール

例えば通常の生活ではなく、室内でプロレスをして壁に穴をあけてしまったようなケースでは、預かっている敷金をその修繕費に充てることができます。

しかし、壁紙のヤニ汚れについてはどうでしょうか。国土交通省のガイドライン(原状回復にかかるトラブルが頻発していることからとりまとめられたもの)では、喫煙による壁紙の汚れは通常の損耗・汚れの範囲内とされています。

つまり、これは借り手の責任ではないわけですから、そのクリーニング代を敷金から差し引くことはできず、敷金は本来借り主に全額返金するべきものなのです。

敷金トラブルは納得するまであきらめない

大家さんや不動産屋さんと交渉したにもかかわらず、それでも不当に差し引かれたり、敷金が返金されなかったりすることもあります。

こうなってしまうと、やりとりは平行線になることが多いものです。悲しいことに、こうした事態はまだまだ全国各地で起きています。そして多くの借り手が自分の権利を知らないがために泣き寝入りをしてしまっているのもまた事実です。

大切なのは、あきらめないこと。面倒くさがらないこと。正しいと判断される言い分は通ります。返ってくるべきお金は返ってきます。

敷金トラブルを未然に防止するために

トラブルはないことにこしたことはありません。国土交通省は、原状回復の問題は以下のように考えて、トラブルを未然に防ぐために有効だと述べています。

原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちですが、これを「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。

原状回復義務の意味をしっかりと理解し、入居の契約時に敷金について不動産屋さんと確認をとっておくことが大切です。

退室時の立ち合いは必須

原状回復にかかる費用の見積もりは、退室直前におこなわれます。

この場合、不動産屋さんもしくは大家さんが立ち合って、その場で見積もってもらう場合とあなたが退室した後に見積もり連絡してもらう場合があります。

どちらの負担なのか明確にする

不動産屋さんもしくは大家さんは、入居前の状態と退室後の状態を比較してキズや汚れ、設備の損傷、掃除具合などを確認します。

ここで、入居時に撮っておいた写真が非常に役立ちます。まずは、自分に責任のないキズや汚れに関して、きちんとその責任を回避することです。そして借り手責任のキズを確認し、それ以外の通常の生活する上で付いた部分に関しては大家さんが負担するということを明確にしておきましょう。

原状回復にかかる費用の見積もり金額を明確にする

立ち合いチェックの場合は、その場でおおよその見積もりを取ってもらいます。正確な金額は修理業者からの見積もりが出るまでわかりませんので、「約○万○千円」という目安をもらいます。

そして、できれば立ち合っている大家さんもしくは不動産屋さんに一筆書いてもらいましょう。書面は、後々、万一不当な請求が生じた場合に物的証拠にもなりますので、大切に保管しておきましょう。

敷金は通常、解約後1カ月ほど後に返金されますので、書いてもらった書面の金額と返金額とを照らしあわせます。誤差がなければ、良心的に処理されたと考えていいでしょう。

自らの意見を勇気をもって主張しよう

入居時の写真もあり、メモもあり、退室時に一筆書いてもらったのであれば、ほとんど心配することはありません。要は、お互いがどれだけ原状回復について正しい見解を持っているかで、敷金のトラブル有無が決定します。もし大きな誤差がある場合には不動産屋さんに問い合わせて、そして自らの意見を勇気をもって主張しましょう。

ちなみに、敷金は銀行振込で返金されるのが普通です。退室時には、きちんと振込先を連絡しておきましょう。

立ち合いがない場合は写真を撮って自分でチェック

大家さんや不動産屋さんに立ち合ってもらえない場合は、相方が同時にチェックすることができません。

まず自分でチェックをして、それを書面に残し、さらに写真を撮っておきます。

たとえば「リビングの壁に2m程度の傷」「寝室の柱に若干のへこみ」ヲローリングに3mの引きずり跡」など、自分が責任を負うべき傷について正直に申告してしまいます。

正直にいっておけば、相手も正直に返してくれるものです。ただ、あまりにも小さな傷や、「普通の生活」でついたような汚れに関しては大家さんの負担なのでわざわざ報告する必要はありません。

この際、入居時に撮った写真と退室時にも撮った写真を見比べて判断したということを書きます。同時に、もともとあったキズについては自分に過失がないことも明確にしておきます。

また、畳や壁の汚れについては、それが時間が経過した結果の自然損耗であることも明確にしておきます。当然ながらこういった建物や建具自体の老朽化から生じる損耗についても負担する必要はありません。

必ず修繕工事をはじめる前に、見積もり額を連絡してもらい、納得するまでは同意しないようにします。

入居前に敷金ついて学び備える

「原状回復義務」というのは入居時の状態に戻すということではないので、退去時の部屋の傷や汚れ、設備の故障は借り主の明らかな過失や故意によるものでなく、普通の生活をして付いてしまった汚れや傷であれば、弁償する必要は無いということです。

国土交通省のガイドラインにおいても、喫煙による壁紙の汚れは通常の損耗・汚れの範囲内とされています。またフロアーの細い傷や汚れ、テレビや冷蔵庫の後の壁が黒く焼けたり、カレンダーをつけるために壁にあけた画鋲の穴なども、大家さんの負担になります。

それでも残念ながら貸主も借り主が何も知らないと思って不当なことを言って請求してきます。

不動産屋さんや大家さんが不当な理由で敷金を使わせてもらうといった場合や、追加料金を請求された場合に納得できないときは、国土交通省のガイドラインの話をし、負担の有り無しについてしっかり話し合うようにしましょう。

それでも残念ながら現在でも敷金を取り戻すことは退室時の大きなテーマです。あくまでも、「取り戻す」ということは、「不当に差し引かれたものを取り戻す」ということであって、必ずしも全額戻ることではないこともおぼえておいてください。

そのためには前章で述べたように、入居時に写真やメモをとる、居住時にきれいに住む工夫をするということを実践しなければなりません。

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